Оптимистичный прогноз по ценам на жилье в Польше в 2026: "Золотые времена для клиентов, трудные времена для застройщиков"

Ян Дзеконьский уверенно заявляет в интервью изданию wyborcza.pl, что в ближайшие годы цены на жилье в Польше будут медленно снижаться – как на первичном, так и на вторичном рынке.

Он отмечает, что в Варшаве впервые за много лет на первичном рынке появились квартиры дешевле 10 тыс. злотых за квадратный метр.

Такие цены, в рамках акции на отдельные лоты, предложил девелопер Equilis в проекте Orneko на пересечении улиц Ornecka и Cieślewskich в районах Беляны-Бялоленка, недалеко от следственного изолятора. Несмотря на ограниченный формат предложения, это наглядно показывает, под каким ценовым давлением сегодня оказался рынок.

– На первичном рынке уже с третьего квартала 2025 года идёт жесткая борьба между девелоперами. В четвертом квартале мы можем увидеть самый высокий за долгое время уровень продаж, но достигнутый за счет крупных скидок. Это полноценная ценовая война, – считает аналитик портала RynekPierwotny.pl Ян Дзеконьский.

Мнение: в 2026 году квартиры подешевеют – в Варшаве и не только

По словам Дзеконьского, 2025 год стал неожиданным для всей отрасли.

– Одним из главных сюрпризов стала так называемый «закон о прозрачности цен», который полностью изменил привычные схемы маркетинга и продаж. Не меньшим удивлением оказалось и то, что масштабное снижение процентных ставок оказало куда меньший эффект на продажи жилья, чем ожидалось, – отмечает он.

Аналитик обращает внимание: уже сейчас на крупнейших рынках около 20% предложения девелоперов – это готовые, но не проданные квартиры. В Варшаве таких около 15%, при том что строительство новых домов продолжается.

– К концу 2026 года доля готовых квартир может вырасти до 30%, а в Лодзи или Катовицах – даже до 40%, – прогнозирует Дзеконьский.

По его словам, девелоперам будет важно как можно быстрее распродать эти объекты, чтобы закрыть и финансово завершить проекты. Это, в свою очередь, будет подталкивать рынок к дальнейшим скидкам и акциям.

– Я не ожидаю резкого "лопанья пузыря". Скорее речь идёт о скидках, промокампаниях и постепенном снижении цен – как на первичном, так и на вторичном рынке, – подчёркивает аналитик.

С рынка ушли инвесторы, покупавшие жилье "впрок"

Дзеконьский объясняет, что при низкой инфляции и геополитической неопределённости, связанной с войной России против Украины, с рынка ушли инвесторы, покупавшие жилье "впрок". Одновременно нестабильность на рынке труда и новости о массовых сокращениях заставляют даже финансово устойчивых покупателей откладывать решение о покупке.

При этом аналитик уточняет: если в 2026 году Совет по денежно-кредитной политике снизит ставки ниже уровня 3,5–4%, условия для возвращения инвесторов могут вновь появиться.

– Высокая конкуренция усилила ценовую войну и сделала переговоры более гибкими. Мы уже наблюдаем номинальное снижение фактических цен сделок. Прозрачность цен заставила девелоперов отказаться от завышенных стартовых цен, которые раньше затем "срезались" скидками на 20%, – говорит Дзеконьский.

По его мнению, не все компании смогли адаптироваться к новым правилам. Затянувшийся период высокой конкуренции приводит к накоплению непроданных квартир даже у крупных игроков. В 2026 году это может вылиться в волну слияний и поглощений. Процесс уже начался: в 2025 году с польского рынка ушла компания Bouygues Immobilier, активы которой перешли к Develia. Консолидация может стать для отрасли способом снизить давление на цены.