На фоне оживления рынка недвижимости, цены на жильё в Варшаве снова резко пошли вверх. За последние три месяца квадратный метр подорожал на 7% – столько же, сколько рынок прибавлял за два предыдущих года вместе.
По данным портала RynekPierwotny.pl, ещё в декабре 2025 года средняя цена "квадрата" в столице составляла 18,4 тыс. злотых. Уже в январе она превысила 19 тыс., а сейчас достигла около 19,5 тыс. злотых за метр, сообщает wyborcza.pl
Что изменилось на рынке?
Ещё недавно ситуация была противоположной: после завершения программы "Bezpieczny Kredyt 2 proc." застройщики активно боролись за клиентов. Предлагали скидки, акции и даже прямо заявляли о готовности к переговорам. На рынке вновь появлялись предложения по цене около 10 тыс. злотых за метр, а рост цен фактически остановился. Так продолжалось до конца прошлого года.
Сейчас баланс сил меняется.
Девелоперы начали ограничивать запуск новых проектов, а спрос, наоборот, стал расти. На фоне снижения процентных ставок ипотека стала доступнее, и покупатели снова активно пошли в банки.
В феврале было подано 44,5 тыс. заявок на ипотеку (против 36,3 тыс. в январе и 33,1 тыс. год назад). Только в январе банки выдали 21,8 тыс. кредитов – почти на треть больше, чем годом ранее. За счёт снижения ставок заметно выросла и кредитоспособность. Например, у одинокого заёмщика с доходом около 6 тыс. злотых "на руки" она увеличилась примерно на 20% – до 450 тыс. злотых.
Меньше предложений – выше цены
При этом предложения на рынке начинают сокращаться. В феврале застройщики продали около 1,6 тыс. квартир, а вывели на рынок лишь 580 новых – вдвое меньше прошлогоднего среднего уровня (1,2 тыс. в месяц). Общее число доступных квартир снизилось с 18,1 тыс. в январе до 17,3 тыс. в феврале.
– Когда спрос растёт, а предложение сокращается, покупатели чаще спешат с решением о покупке, – подчёркивает Wielgo.
Дополнительно на статистику повлияли и дорогие инвестиции. Например, новый жилой проект на улице Chłodnej, связанный с компанией Monting Development (совладельцем является футболист Роберт Левандовский), где цены достигают 80 тыс. злотых за метр. В среднем же новые проекты, вышедшие на рынок в феврале, стоили более 26,5 тыс. злотых за "квадрат".
Новый фактор риска – Ближний Восток
На горизонте появляется ещё один фактор неопределённости – возможная эскалация конфликта на Ближнем Востоке.
Аналитики указывают на несколько рисков:
- рост цен на энергию увеличит стоимость строительных материалов;
- возможны сбои в глобальных цепочках поставок (например, через Ормузский пролив);
- усиление инфляции может привести к сохранению высоких ставок или их новому росту.
Это создаёт двойственный эффект: с одной стороны, дорогие кредиты могут снизить спрос, с другой – рост себестоимости строительства будет подталкивать цены вверх.
Всё решает не только "первичка"
Эксперт Института развития городов и регионов Hanna Milewska-Wilk обращает внимание, что рынок новостроек – лишь часть картины.
– Большую роль играет вторичный рынок. Именно он всё чаще задаёт ценовые ориентиры, – говорит она.
По её словам, покупатели выбирают относительно новые квартиры (например, 10-летние), куда можно въехать сразу без дополнительных вложений.
Кроме того, с рынка почти исчезли инвесторы: если пять лет назад они составляли около трети покупателей, то сегодня доминируют частные лица, часто с ипотекой.
– Доходность финансовых инструментов стала выше, чем аренда. Поэтому часть инвесторов может продавать жильё. К тому же уже нет уверенности, что недвижимость будет дорожать бесконечно – как "бетонное золото", – отмечает эксперт.
Что дальше?
Рынок входит в фазу неопределённости. С одной стороны – растущий спрос и сокращение предложения, с другой – внешние риски, которые могут как разогнать цены, так и охладить интерес покупателей. Одно ясно уже сейчас: период, когда покупатели диктовали условия, постепенно подходит к концу.
Чтобы оставаться в курсе событий, подписывайтесь на Telegram-канал и Instagram или группу FB нашей «Витрины». Если вы хотите поделиться новостями с редакцией – пишите.