Все идет к тому, что девелоперы смогут застраивать пахотные земли в городах Польши. Именно такой проект уже отправлен на законодательное рассмотрение. "Политически это победа девелоперов", – считает эксперт.

Автором проекта стало министерство развития, которое возглавляет Krzysztof Paszyk из PSL, это он ранее предлагал, в частности, кредит под 0 процентов, критикуемый экспертами за то, что в первую очередь он способствует увеличению прибыли девелоперов и росту цен на жилье, пишет wyborcza.pl.

Paszyk отказался от этой идеи в декабре и объявил о подготовке государственной жилищной программы. Теперь представлен проект закона, увеличивающий доступность земель.

В нем, в частности, содержится положение об освобождении сельскохозяйственных земель в городах. Сегодня такие земли (площадью более 1 га) может купить только индивидуальный фермер, и при этом он должен продолжать их обрабатывать. Закон отменит такие ограничения и де-факто допустит торговлю этими землями.

В обосновании авторы пишут прямо: "Суть этого изменения заключается в предоставлении приоритета реализации целей жилищной политики в городах и устранении основной преграды в процессе урбанизации в городских районах, какой является ограниченная возможность отчуждения сельскохозяйственных земель". На практике это означает, что жилые комплексы будут строиться на полях в черте города, а не распространяться за его пределами.

На первый взгляд, изменение может показаться значительным, поскольку только в пределах Варшавы все еще существуют огромные участки сельскохозяйственных угодий. В районе Вилянув они занимают даже 45% района, а в районе Бялоленка – почти 25%.

– По моему мнению, это правильное направление, чтобы освободить эти участки, так как сельское хозяйство в городе – это не подходящее направление развития, – говорит Tomasz Szpyt-Grzegórski, главный редактор отраслевого издания Property Insider.

Есть и противоположные мнения.

– Автоматическое освобождение сельскохозяйственных земель в городах было скандалом в 2009 году и с тех пор стало постоянным элементом политической игры, – говорит Tomasz Majda, президент Towarzystwo Urbanistów Polskich.

– Политически такое положение – это победа застройщиков. Резервы сельскохозяйственных земель должны были обеспечивать рекреационные функции, что-то вроде зелёного кольца вокруг города, обеспечивающего хотя бы очистку воздуха. Освобождение этих земель снизит качество жизни нынешних жителей. Конечно, заработают те, кто будет там инвестировать. Социальные же издержки понесут другие, – комментирует Majda и объясняет, что в Польше существует значительный избыток строительных территорий.

– На территориях, уже предназначенных для застройки в существующих планах развития, можно построить жильё для 60-70 миллионов человек. А демографическая ситуация такова, что некому это заселять. Только вот земли, включённые в план и формально предназначенные для застройки органами местного самоуправления, дороже, поэтому застройщики ищут более дешёвые участки, а чем больше избыток, тем легче спекуляция, – говорит Majda.

Варшава уже пыталась остановить разрастание жилых районов на пахотные земли, приняв план развития города. Его проект определял так называемую границу урбанизации и располагал за её пределами сельскохозяйственные поля, в том числе в Wilanów, Ursynów и Wawer. Это вызвало протесты фермеров, которые хотели бы монетизировать свои родовые земли.

– Хотите устроить ад, потому что на их землях должна быть зелень? Это безобразие! Люди звонят мне со слезами на глазах, – говорила радная из Wilanów Danuta Zygańska во время обсуждения проекта плана. Работы над ним были приостановлены, так как теперь органы местного самоуправления должны подготовить общие планы гмин, то есть новый планировочный документ.

– В Варшаве есть большие постиндустриальные территории, городские пустыри. Анализы, проведённые для нужд плана, показывали, что использование этого потенциала с избытком покрывает наши жилищные потребности. Только такие территории сложнее для инвесторов. Сельскохозяйственные земли просто дешевле и проще, – говорит Tomasz Majda.

Другие предложения правительства по увеличению доступности жилья

Проект министерства под руководством Krzysztof Paszyk также содержит множество других изменений, и не все они выглядят как уступки застройщикам.

Новые правила, в частности, предполагают отмену общенационального коэффициента парковочных мест для инвестиций, реализуемых в рамках специального жилищного закона (lex deweloper). Вместо этого свой коэффициент должны будут устанавливать органы местного самоуправления. Именно они знают, находится ли инвестиция, например, рядом с вокзалом, трамвайной линией или на открытом поле, куда без автомобиля не добраться.

Положительно выглядит предлагаемое изменение, согласно которому органы самоуправления смогут бесплатно получать земли компаний, принадлежащих Skarb Państwa (например, PKP, Poczta Polska) или KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), если на этих землях будут построены дешевые муниципальные квартиры.

Другое изменение в правилах предполагает упрощение расчетов между органами самоуправления и застройщиками за строительство дорожной инфраструктуры, сопровождающей инвестиции. Сегодня застройщик обязан построить подъезд к жилому комплексу и соединить его с городской улицей. Теперь будет достаточно, если он покроет расходы, а само строительство возьмет на себя управляющий дорогами, например, в случае Варшавы это Zarząd Dróg Miejskich.

Более высокие здания

Предлагается также упрощённая процедура внесения изменений в местный план застройки в отношении достройки одного этажа к зданиям. Сегодня такая возможность существует, но только если добавление этажа не увеличивает высоту здания более чем на 10 процентов. Это положение будет отменено, что позволит, например, надстраивать частные дома, даже если это сейчас запрещено местным планом застройки. На этом этапе трудно предсказать, в какой степени застройщики воспользуются этим изменением.

Специалисты из министерства предлагают отменить обязательство создания зелёных зон при инвестициях lex deweloper, если такая зона уже есть в соседстве. В пояснении говорится, что сегодня инвесторы обязаны проектировать общедоступные зоны отдыха, рекреации и спорта, но если такие уже есть поблизости, то "это избыточное требование".

Tomasz Majda указывает на недостатки отказа от этого требования:

– Инвестор жилого комплекса укажет соседний сквер как выполнение рекреационной функции, но инвестор соседнего комплекса укажет тот же сквер, и следующий сделает то же самое. В результате этот один сквер должен будет обеспечить рекреацию для нескольких тысяч человек. Это паразитирование на существующей биологической инфраструктуре, снижающее качество жизни тех, кто уже живёт там и пользуется этим сквером. Перекладывание социальных затрат на нынешних жителей, – комментирует он.

Проект отправлен на консультации

Проект, представленный Министерством Развития и Технологий, должен теперь пройти весь законодательный процесс. Он будет подвержен консультациям, а затем попадёт к депутатам.