Vitrina.pl уже не раз писала о том, как в Польше заметно выросли расходы на аренду жилья. Причины всё те же: высокий спрос на квартиры, длительный период высоких процентных ставок, что ограничивало возможности покупки квартир в кредит, а также инфляция. Дорожают и административные платежи. Разбираемся, что входит в ежемесячную плату за жильё и что означает понятие «czynsz».

Формально czynsz – это регулярная плата собственнику за пользование квартирой. Так определяет это понятие закон. Но в повседневной речи этим словом часто называют весь ежемесячный пакет расходов на жильё: взносы в кооператив или управляющую компанию, оплату общедомовых услуг, воду, отопление, вывоз мусора и другие сборы. Поэтому слово «чинш» нередко используется неоднозначно и вызывает путаницу. 

Однако ключевым здесь является документ между сторонами – договор аренды. Именно в нём точно указано, какие платежи обязан покрывать арендатор. 

Основные категории расходов

Расходы на аренду можно условно разделить на три группы. Они и будут в большинстве случаев составлять плату за аренду жилья:

  • Арендная плата владельцу – это фиксированная сумма, указанная в договоре. Её вносят арендодателю ежемесячно, хотя стороны могут договориться и о другом графике (ежеквартальном, еженедельном и т.д).
  • Административные сборы (opłaty administracyjne, czynsz administracyjny) – платежи в адрес жилищного кооператива или компании, которые управляют домом (spółdzielnia, wspólnota mieszkaniowa). 

В aдминистративные сборы может быть уже включена часть коммунальных платежей. Обычно это горячая и холодная вода, а также отведение сточных вод.

С отоплением ситуация разная. В домах с центральным отоплением оплата идёт через кооператив, а при индивидуальном газовом обогреве жильцы оплачивают счета самостоятельно. Электричество почти всегда оплачивается отдельно, по фактическому потреблению.

  • Счета за услуги и сервисы — газ, электричество, интернет, парковочное место (при наличии). Некоторые виды платежей из этой группы могут не входить в "czynsz administracyjny" и оплачиваться отдельно. Например, интернет и парковочное место. Обычно это прописывается условиями договора между арендодателем и квартиросъемщиком.  

Что входит в aдминистративные сборы?

Размер административных сборов устанавливает управляющая организация и обычно включает два типа расходов:

  • независимые от управляющего (opłaty niezależne) —  это эксплуатационные сборы, размер которых определяют коммунальные службы. В их состав входят:
    • вода и канализация;
    • отопление (в Польше при центральном отоплении от городской сети жильцы платят авансовые взносы, а затем управляющая компания делает итоговый перерасчёт, обычно 2 раза в год);
    • освещение и обслуживание помещений общего пользования;
    • вывоз мусора;
    • налог на недвижимость.

ЖЭК или кооператив выступает посредником между жильцами и поставщиками услуг.

  • зависимые от управляющего (opłaty zależne). К этой группе относятся:
    • содержание общих помещений дома – уборка, освещение, мелкий ремонт лестничных клеток, подвалов, лифтов и т. д.
    • административные издержки – зарплаты сотрудников кооператива, бухгалтерия, налоги, расходы на управление.
    • фонд ремонта (fundusz remontowy) – средства для ремонта общих помещений здания: крыши, фасада, отопительной или электросистемы, утепления и т.п.

Решение о распределении этих средств принимают жильцы или правление кооператива. Отдельно фонд ремонта может и не выделяться, закон этого не требует. Но расходы в любом случае ложатся на жильцов.

От чего зависит размер административных сборов?

Единой ставки этих сборов не существует.  На сумму влияют десятки факторов, среди них:

  • местоположение (в разных городах и регионах тарифы различаются);
  • возраст и состояние дома;
  • объём и структура потребления коммунальных услуг;
  • правила конкретного кооператива или жилищного товарищества;
  • площадь квартиры (чем больше жильё, тем выше доля общих расходов);
  • качество утепления здания;
  • дополнительные элементы, например, коллективное страхование членов кооператива.

Как оплачиваются административные и коммунальные счета?

Если вы владелец квартиры, все счета платите напрямую. При аренде жилья возможны два варианта:

  • арендодатель получает деньги и сам оплачивает административные и коммунальные счета;
  • арендатор оплачивает счета сам. 

Вариант «арендатор оплачивает всё напрямую» требует дополнительных соглашений, разрешений и часто переписывания счётчиков на его имя. Главное – прописать это в договоре аренды и подробно указать, кто, кому, в какие сроки и какие именно платежи осуществляет.